Zvezni program davka na dodano vrednost stanovanj z nizkimi dohodki je bil uspešen od leta 1987 pri zagotavljanju stanovanj z nizkimi dohodki z dostojnimi stanovanji po ugodni najemnini. Če iščete stanovanje na nepremičnini za davčne olajšave , obstajajo nekatere stvari, ki bi jih morali vedeti, preden se prijavite.
Tu so odgovori na pogosto zastavljena vprašanja o zvezni program davka na dodano vrednost stanovanj z nizkimi dohodki.
V: Kakšen je program davčnega kredita?
O: Program davčnega dobropisa, znan tudi kot "zvezni program davka na dodano vrednost stanovanj z nizkimi dohodki" ali preprosto LIHTC, je priljubljen cenovno dostopen stanovanjski program, ki se je odvijal od leta 1987. Za razliko od večine stanovanjskih programov, ki jih upravlja HUD, kreditni program upravlja IRS, v sodelovanju z državnimi agencijami za financiranje stanovanj po vsej državi. Najemodajalci, ki sodelujejo v programu, pridobijo davčne olajšave v višini 10 let za svoje davčne ugodnosti v zameno za najem vsaj nekaj svojih stanovanj na najemnike z nizkimi dohodki pri najemu z omejeno odgovornostjo.
V: Ali lahko dobim davčni odbitek?
O: Ne. Program davčnega dobropisa dobi ime, ker lastniki sodelujočih nepremičnin prejmejo dragocene davčne olajšave v zameno za ohranjanje cenovne dostopnosti stavb. Kot najemnik v davčni kreditni lasti je ugodnost, ki jo prejmete, v obliki omejene najemnine, ob predpostavki, da ste upravičeni do dohodka.
V: Kot del dohodka gospodinjstva, so anuitete šteto?
O: Če imate upokojitev ali drugo rente, obstaja velika verjetnost, da jo bo treba na nek način šteti kot del dohodka vašega gospodinjstva. Kako bi moral stanodajalec določiti, kako urediti rento, ki jo imate (ali ki jo lahko nastavite potem, ko ste podpisali najem za stanovanje z nizkimi dohodki na nepremičnini davčnega dobropisa), je odvisno od tega, ali imate pravico umakniti stanje rente in če že prejemate plačila.
Če ste že začeli plačevati, bo najemodajalec moral vprašati svojega posrednika, ali imate pravico umakniti preostanek rente. Če imate to pravico, mora najemodajalec obravnavati rento kot sredstvo.
Ko enkrat začnete prejemati rente, ga običajno ne morete pretvoriti v pavšalni znesek gotovine. Če je to vaša situacija, bodo vaša redna plačila obravnavala kot dohodek vašega najemodajalca.
Pričakujte, da bo vaš najemodajalec preveril, ali imate pravico umakniti bilanco (tudi če se ocenjujejo kazni), na podlagi katere se pričakuje, da bo renta v prihajajočem letu rasla, kakršna koli predaja ali kazen za predčasno umikanje kazni ter davčno in davčno kazen, ki bi veljala, če bi morali umakniti celotno rente.
Vprašanje: Ali so skladi šteti kot del dohodka gospodinjstva?
O: Zaupanja se pogosto štejejo kot del dohodka gospodinjstva. Kako bi moral lastnik določiti, kako ravnati z zaupanjem, ki ga imate (ali ki ga lahko nastavite po tem, ko ste podpisali najem za stanovanje z nizkimi dohodki na nepremičnini davčnega dobropisa), je odvisno od tega, ali imate dostop do glavnice na računu ali dohodek iz računa.
V: Ali se sredstva štejejo kot prihodek?
O: Ne. Sredstva se ne štejejo kot dohodki, vendar se vsak prihodek, ki ga sredstvo proizvede, običajno šteje pri določanju upravičenosti dohodka gospodinjstva ... Preberi več
V: Ali lastniki zemljišča preverjajo dohodek?
O: Da. Če razmišljate o prošnji za stanovanje z nizkimi dohodki na nepremičninskem davčnem premoženju, pričakujte, da bo lastnik ali upravljavec premoženja potreboval preverjanje prihodkov in sredstev. Program davčne olajšave izrecno zahteva preverjanje, glede na to, koliko je v igri ... Preberite več
V: Kako točno je moj najem izračunan?
O: Najemnina je izračunana glede na število spalnic v stanovanju, in ne dejansko število oseb, ki tam živijo. Vaš najemodajalec mora izračunati najemnino, ob predpostavki, da v vsaki spalnici živi 1,5 prebivalca (ali en stanovalec, v primeru studiev).
Torej, najemnina za dvosobno stanovanje, na primer, bi temeljila na treh osebah (1,5 x 2 spalnici) v apartmaju.
Najemnina za davčne olajšave vključuje tudi dodatek za komunalne storitve.
Najvišja najemnina, ki jo lahko zahteva plačilo enote z nizkim dohodkom v nepremičnini za davčne olajšave, znaša 30% odstotka (običajno 50% ali 60%) bruto dohodka na površino (AMGI).
V: Ali število mojih gospodinjstev vpliva na upravičenost?
O: Da. Število ljudi v vašem gospodinjstvu vpliva na to, ali se lahko kvalificirate za enoto z nizkimi dohodki na nepremičnini davčnega dobropisa. Vaše gospodinjstvo mora zaslužiti manj kot določen odstotek povprečnega bruto dohodka na površino (AMGI), ki temelji na velikosti gospodinjstva. Na drugi strani davčna olajšava ne temelji na dejanskem številu ljudi v vašem stanovanju.
V: Ali moram podpisati poseben zakup?
O: Ne. Program za davčne kredite od najemodajalcev ne zahteva, da najemniki podpišejo poseben najem. Vendar lahko najdete dodatek za najem z eno ali dvema klavzulama, specifičnim za program davčnega dobropisa. Na primer, verjetno lahko pričakujete klavzulo, ki od vas zahteva, da sodelujete z vašim najemodajalcem pri ponovnem potrjevanju in preverjanju dohodka vsako leto, in morda je jezik, ki pravi, da če se vaš najemodajalec izve, da ste pri ugotavljanju upravičenosti vedno dajali lažne ali nepopolne podatke o dohodku lahko razlog za prekinitev vašega najema.
V: Ali lahko najemam mesečno?
O: Ko prvič podpišete najem stanovanja na nepremičnini, mora biti rok najmanj šest mesecev (čeprav obstaja nekaj izjem). Po tem se lahko vi in vaš najemodajalec soglasno podaljšate z zakupom mesečno.
V: Ali bodo v stavbi najemniki na trgu?
O: Mogoče je. Številni davčni krediti vključujejo nekatere apartmaje z nizkimi dohodki in nekaj stanovanjskih apartmajev.
Vprašanje: Ali se bom izkazal kot nizek dohodek, če obstajajo najemniki na trgu?
O: Ne bi smel. Lastniki so dolžni, da ne ločijo stanovanj z nepremičninami in stanovanja z nizkimi dohodki, in nihče v vaši davčni kreditni nepremičnini ne sme vedeti, koliko najemnine plačate, če jim ne poveste.
V: Ali je moj dohodek določen glede na to, kaj sem naredil v preteklem letu?
O: Ne. Določeno je, če se veselimo in "letno" približujemo dohodku za naslednje leto. Na primer, če zaslužite 3.000 $ mesečno na delovnem mestu, se ta dohodek šteje za 36.000 $ (12 mesecev x $ 3.000), tudi če se izkaže, da boste mesečno poravnali ali celo izgubili službo mesec dni po selitvi v vaše stanovanje.
V: Kako najemodajalci štejejo nepravilen prihodek od zaposlitve?
O: Dohodek iz zaposlitve mora biti vključen kot del dohodka gospodinjstva, ali je dohodek enakomeren ali nepravilen.
Običajno morajo najemodajalci, ki sodelujejo v programu davčnega dobropisa, uporabiti trenutne okoliščine najemnika, da bi "letno povečali" dohodek, kar pomeni znesek, ki ga najemnik pričakuje v prihodnjih 12 mesecih, tudi če se izkaže, da je ta številka veliko višja ali nižje.
V: Ali se bosta razvezala ločitev ali skupno premoženje?
O: Ne. Potencialni najemnik ni diskvalificiran samo zaradi poravnave ali skupnega premoženja.
Medtem ko je možno, da bi vaš dohodkovni položaj po razvezi zakonske zveze povzročil neupravičenost, z razvezo zakonske zveze ali skupnim premoženjem ni veljavnih razlogov za zavrnitev obravnave vloge vlagatelja za davčni odbitek ali pa samodejno menijo, da vlagatelj ni upravičen do dohodka.
V: Ali je najemnina odvisna od mojega dohodka?
O: Ne. Za razliko od drugih stanovanjskih programov, najemnina za davke temelji na povprečnem dohodku v vaši državi ali drugem lokalnem območju. To povprečje je znano kot "srednji bruto dohodek na površino" (AMGI), ki ga vsako leto posodablja HUD. Vaš dejanski dohodek je pomemben, ko gre za ugotavljanje, ali se kvalificirate za stanovanje z nizkimi dohodki na nepremičnini davčnega dobropisa. Toda dejanska najemnina, ki jo plačujete, ne temelji na vašem dohodku.
Vprašanje: Ali nisem upravičen do drugih, če zaslužim preveč dohodka za davčno kreditno premoženje?
O: Ni nujno. Čeprav mora vsaka davčna posojila upoštevati ista pravila za določitev upravičenosti dohodka, lahko zaslužite preveč za eno davčno posojilo, vendar se še vedno štejejo za upravičene do drugih. To se lahko zgodi, če na primer zaslužite 55% omejitve dohodka. Nepremičnine, ki jih morajo najeti najemniki, ki ne zaslužijo več kot 50% dohodkovnih meja, bi vas zavrnile, vendar bi bile nepremičnine, ki uporabljajo 60%, primerne za vas. Tudi dohodkovne meje se razlikujejo glede na okrožje, tako da, če zaslužite nekaj preveč dohodka za eno premoženje, imate lahko uspeh pri drugem premoženju, ki uporablja različne omejitve.
V: Ali se lahko izselijo, če moj dohodek potuje po prihodu?
O: Ne bi smeli skrbeti, da bi se izselili zaradi prehoda na dohodek. Če se vaš dohodek dvigne na do 140% povprečnega bruto dohodka na območju (AMGI), ni problema. Če se vaš dohodek dvigne nad to raven, lahko od najemodajalca zahteva, da sprejme ukrepe za zagotovitev, da stavba ostane kvalificirana za vse svoje davčne olajšave.
V najslabšem primeru lahko vaš najemodajalec (z ustreznim obvestilom) prestavi vašo stanovanje na tržno stopnjo in izgubi ugodnost vaše omejene najemnine. Če pa je vaš dohodek tako visok, res niste z nizkimi dohodki in si lahko privoščite najemnino na trgu. Lastniki nepremičnin v davčnem odbitku lahko izselijo samo najemnike za "dober razlog", kot jih opredeljujejo državni ali lokalni zakoni. To tudi pomeni, da se vaš lastnik stanovanja ne more odločiti, da ne bo obnovil vašega najema brez dobrih razlogov.
V: Vsakič, ko se moj dohodek spremeni, ali moram dobiti ponovno certificirano?
A: Na srečo, ne. Program davčnega dobropisa nima "vmesnih potrditev", kar pomeni, da če zamenjate delovna mesta, dobite povišanje ali kupite ali prodate sredstvo, vam ni potrebno, da bi bili vaši prihodki izračunani in ponovno preverjeni. Pričakovati morate, da se boste srečali z vodstvom, da enkrat letno ponovno potrdite svoj dohodek, ponavadi ob obletnici podpisa najema.
V: Kot študent, ali lahko živim pri davčni kreditni nepremičnini?
O: Splošno pravilo je, da če je vsakdo v vašem gospodinjstvu redni študent, potem ne morete najeti na nepremičnini davčnega dobropisa. Torej, če ste redni študent s sostanovalko, ki gre v šolo s krajšim delovnim časom, potem ste v redu. Če vsakdo v vašem gospodinjstvu odda v šolo s polnim delovnim časom, vprašajte vodstvo, ali spada v izjemo.
V: Ali morajo davčne nepremičnine ustrezati zakonodaji o diskriminaciji?
O: Da. Davčne kreditne lastnine so predmet enakih pravičnih stanovanjskih zakonov kot običajnih lastnosti. Plus, zaradi dogovora med HUD-om, Ministrstvom za finance in Oddelkom za pravosodje (IJS) se lahko IRS z lahkoto seznanijo s kršitvijo stanovanjskega stanovanja in ga uporabijo kot razlog za neskladnost davčnega kredita. To pomeni, da imajo najemodajalci pri nepremičninah za davčne olajšave še več razlogov, da vam ne bodo diskriminirali.
V: Kako lahko najemniki in obeti dobijo več informacij o programskih zahtevah?
O: Najemniki in obeti imajo pogosto vprašanja o dohodku in pravilih za davčne ugodnosti. Poleg odgovorov na pogosto zastavljena vprašanja odgovorite tudi na državna vprašanja, ki jih je odgovorila državna agencija za stanovanjsko financiranje, ki upravljajo program davčnega dobropisa, kjer živite. Oglejte si seznam državnih hišnih finančnih agencij .